1 – KİMLER RİSK TESPİTİ YAPTIRMALI?
Kentsel dönüşümde birinci adım risk tespiti. Pekala kimler binasına risk tespiti yaptırmalı? Uzmanlara nazaran aşağıdaki unsurlardan biri sizin yapınız için geçerliyse tespit yapılmalı.
* Bina 1999 yılından evvel yapıldıysa,
* Bina projesiz ve ruhsatsız yapıldıysa,
* İnşaatta hazır beton kullanılmadıysa,
* Binadan daha evvel alınmış karot beton dayanımı C1O altındaysa,
* Bina kolon ve kirişlerinde çatlaklar varsa,
* Bodrum katta rutubet, kolon demirlerinde paslanma, betonda deniz kabukları varsa,
* Bina dere yatağı, dolgudaysa riskli olma ihtimali bulunuyor.
2- TESPİT NASIL YAPILIYOR?
Bu unsurlardan bir ya da birkaçı sizin yapınızda var ve risk tespiti yaptırmaya karar verdiniz. Bu noktada Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetki verilen kurumlardan hizmet alabilirsiniz. Firmaların listesi bakanlığın sitesinde yer alıyor. Kimi vakit da mesken sahipleri resmi olmayan ‘deprem dayanıklılık raporu’ hazırlatıyor. Malikler ortak kararla özel bir şirkete başvurup ortalama 1 haftada binasının durumunu görebiliyor. Raporda çıkan sonuç yalnızca o binada yaşayanlarla paylaşılıyor. Meskeninin riskli çıkması durumunda çabucak yıkılmasından çekinenler bu yolu tercih ediyor.
3- BİNA RİSKLİ ÇIKARSA NE OLUYOR?
Eğer resmi incelemeler sonucunda yapınız riskli bulunursa, durum bakanlığa bildiriliyor. Yapının riskli olduğu tapuya işlenirken, size de bildirim ediliyor. Binaların yıktırılması için evvel 60 gün mühlet veriliyor. Bu müddet içinde yıktırılmamış ise 30 günden az olmak üzere ek müddet tanınıyor. Bu mühlet sonunda da riskli yapıların yıktırılmaması halinde, riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması isteniyor. Riskli yapıların beşerden ve eşyadan tahliyesi ile yıktırma süreçleri, mülki amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti takviyesi ile idarece yapılıyor yahut yaptırılıyor.
4- RİSKLİ KARARINA İTİRAZ HAKKI VAR MI?
Binanızda bir komşunuz RİSK TESPİTİ yaptırdı ve riskli kararı geldi. Sizin buna itiraz hakkınız var. Tebligatın ulaşmasından sonra en geç 15 gün içinde karara itiraz edebilirsiniz. Esasen size ulaşan tebligatta da riskli yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe dilekçe ile itiraz edilebileceği belirtiliyor. Kelam konusu itiraz teknik heyet tarafından inceleniyor ve karara bağlanıyor.
5- HAK SAHİPLERİ NELERE DİKKAT ETMELİ?
Binanın yıkımını beklemeden ön hazırlık sürecine girilmesinde yarar var. Belediyeye gidip imar durumu hakkında bilgi alınmalı, yasal haklar evvelden öğrenilmeli. İkinci değerli adım ise müteahhit seçimi. Ülkemizde dönüşüm projeleri yüklü olarak müteahhit firmalarla yapılan kat karşılığı mutabakat üzerinden ilerliyor. İnşaat şirketleri ile yaptığınız kat karşılığı kontratları, firma işi yarım bırakmadığı sürece tek taraflı fesh edemiyorsunuz. Bu nedenle her ayrıntı titizlikle incelemelisiniz. Bakanlık mağduriyetlerin önüne geçmek için, müteahhitleri iş bitirme oranına ve mali yapısına nazaran kümelere ayrıldı. Siz de firma seçerken hangi kümeden olduğuna bakmalı, gerekli evrakları istemelisiniz. Ayrıyeten hazırlanan mukavelede teknik şartname, cezai kaideler, inşaatın başlama ve teslim mühletleri üzere ayrıntılara dikkat etmeniz gerekir.
6- DİKKAT: KONUTUNUZ HABERSİZ SATILABİLİR
Dönüşümde en büyük sorun hak sahipleri ortasında yüzde 100 mutabakata varılamaması. Şayet yüzde 100 muahede yoksa 2/3 arsa hissesi çoğunluğu ile karar alınabiliyor ve süreç şöyle ilerliyor; 2/3 arsa hissesi çoğunluğu binanın üretim biçimine, üretim müteahhitinin kim olacağına, projenin ne olacağına karar verebilir. Lakin burada kritik nokta karara katılmayanlar. Yapılan son düzenlemeye nazaran çoğunluk karar alıyor, firma ile kontrat yapıyor ve bunu 1/3’e iletiyor. İhtarname ekine yapılan mukavele de ekleniyor. İtiraz edenler ayrıyeten bir toplantıya davet edilmiyor. Sonrasında 15 gün içinde imza atmazsa tüm haklarını kaybediyor, meskeni yani arsa hissesi satışa çıkıyor. Kelam konusu satış ihalesinin bildirim edilmesi de zarurî değil. Geçmişte satışa çıkan hisse için yapılan açık arttırmada, hak sahibi son dakikada karar değiştiriyor ve ‘evet’ diyebiliyordu. Artık bu hakkı da yok. 15 günde imza atmayanların yazgısı çoğunluğun insafına kalıyor. Şayet onlar kabul ederse haklarını alabiliyor. Bu nedenle uzmanlar dönüşüme itiraz edenlere ‘Eviniz haberiniz dahi olmadan satılabilir’ uyarısı yapıyor. Bu durumda olanların 15 günlük yasal müddette imza atması, daha sonra itirazları için ihtar çekerek dava yoluna gitmesi öneriliyor. Riskli yapı için yapılan arsa hissesi satış ihalelerinde, birinci ihaleye tıpkı parseldeki komşular, ikinci ihaleye 3. şahıslar katılıyor. Riskli alanda ise ikinci ihalede yer Hazine’ye kalıyor.
7- DÖNÜŞÜM İÇİN KREDİ VERİLİYOR MU?
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, dönüşüm sürecinde faiz dayanaklı kredi imkanı tanıyor. Bu kredilerde üst limit ekim ayında yüzde 50 oranında arttırıldı. Konut imal ve edinme kredileri ile işyeri imal kredisi 400 bin liradan 600 bin liraya yükseltildi. Konut üretim ve edinme kredilerinde faiz dayanağı (yıllık) 400 baz puandan 600 baz puana, işyeri imal ve edinme kredileri ise 300 baz puandan 450 baz puana yükseltildi. Böylelikle Bakanlığın faiz takviyesi oranı konut kredilerine aylık 0.50 puana, işyeri kredilerine ise aylık 0.38 puana çıktı. Yani aylık yüzde 1.5 oranlı dönüşüm kredisi kullanıldığında, bunun yüzde 0.50’sini bakanlık karşılanmış olacak. Faiz takviyeli konut kredileri için vade en çok 10 yıl, işyeri kredilerinde ise 7 yıl olarak uygulanıyor. Kredi alanlar, ödemelerini eşit taksitli ödeyebildiği üzere 2 yıla kadar anapara ödemesiz periyot de sunuluyor. Geçmişte bir hak sahibi ismine faiz takviyesi sağlanacak toplam kredi meblağı 2 milyon lirayken, düzenleme ile sayı 3 milyon liraya çıkarıldı. Kredi takviyesinden faydalanmak için binanın muahede ile tahliye edilmesi koşulu arandığı da unutulmamalı.
8- GÜÇLENDİRME İÇİN TAKVİYE ALINIYOR MU?
Kimi vakit binanın yıkılıp tekrar yapılması yerine güçlendirmenin kâfi olacağı kararı çıkıyor. Şayet sizin binanız için de bu geçerli ise faiz takviyeli kredi imkanından faydalanıyorsunuz. Yapılan son düzenleme ile güçlendirme kredisi 160 bin liradan 240 bin liraya, güçlendirme kredilerinde faiz dayanağı (yıllık) 400 baz puandan 600 baz puana çıktı.
9- KİMLERE KİRA YARDIMI YAPILIYOR?
Riskli yapıda mesken sahibiyseniz aylık, kiracıysanız defaten kira yardımı alabilirsiniz. Vilayetlere nazaran değişmekle birlikte kira yardımı 1.000 lira ile 1.500 lira ortasında değişiyor. Yardım riskli yapıda 18 ay, riskli alanda 48 aya kadar sürüyor. Kiracılar ise defaten 2 bin lira ile 3 bin lira ortasında dayanak alabiliyor. Riskli olarak tespit edilen yapılardaki konut ve işyerlerinden ötürü kira yardımından faydalanabilmek için, tahliye tarihinden itibaren bir yıl içinde yahut riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren üç ay içinde, riskli yapının bulunduğu vilayetteki müdürlüğe, belediyeye müracaat yapılıyor.
10- HARÇ VE KDV MUAFİYETİ VAR MI?
Riskli yapılar yenilenirken tapu, noter, damga vergisi üzere harçlardan muafiyet sağlanıyor. Ayrıyeten müteahhitle kat karşılığı muahede yapmadan konutunuzu kendiniz dönüştürürseniz, yüzde 18 yerine yüzde 1 KDV ödüyorsunuz.
PEKİ YA İSTANBUL’DA TABLO NASIL?
akanlık datalarına nazaran ülke genelinde bugüne kadar 3 milyon 200 bin konut yenilendi. 81 vilayette dönüşüm çalışmaları sürürken, beklenen zelzele nedeniyle en çok kaygı duyulan kent elbet İstanbul. Bugüne kadar kamu eliyle İstanbul’da 695 bin konutun dönüşümünün tamamlandığı, 93 bin konutluk dönüşümün de sürdüğü biliniyor. Lakin kentte hâlâ 1.3 milyonu riskli konut var ve 230 bininin acil dönüşmesi gerekiyor. İstanbul’da dönüşüm süreci maalesef istenildiği üzere başlamadı. Yanlışlı imar planları, müteahhitlerin yüksek kâr beklentisi, birtakım hak sahiplerinin güçlü olma hevesi üzere birçok faktör mağduriyet yarattı. Yaşananlardan çıkarılan derslerle kıymetli adımlar da atıldı. Vatandaşı koruyacak ve süreci hızlandıracak yasal düzenlemeler bir bir devreye girdi, dönüşüme devlet dayanakları arttı. Bugün ise tüm tarafların elini taşın altına koyma vakti geldi. Hükümet yetkililerinin ‘siyaset üstü mesele’ dediği dönüşüm seferberliği için, belediyelerin farklı tasaları bir yana bırakıp sürece dahil olması, vatandaşların 3-5 metrekare hesabı yapmak yerine inançlı meskenler için fedakarlık göstermesi kıymetli. Kamunun öncü olduğu projelerde sayının artması için özel kesimin de birtakım düzenlemelerle teşvik edilmesi planlanabilir. Elbette zelzelesi önlemek mümkün değil, lakin ‘tabut evler’ dediğimiz ayakta sıkıntı duran yapıları yenilemek elimizde…